Principales gastos hipotecarios derivados de la compra-venta.

A lo largo de este artículo vamos a hacer una revisión acerca de los principales gastos hipotecarios a los que hay que hacer frente como prestatarios cuando formalizamos un préstamo con garantía hipotecaria en una entidad de crédito.

Los principales gastos hipotecarios cuando formalizamos una hipoteca son los siguientes: verificación registral, tasación, seguros, actos jurídicos documentados, notaria, registro y gestoría.

El banco se tiene que hacer cargo de el impuesto de actos jurídicos documentados según el decreto ley 17/2018 de 8 de noviembre, así como los gastos de notaria, registro y gestoría.

El cliente, tendrá que hacer frente exclusivamente a la tasación pericial de la vivienda, así como los seguros obligatorios (seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como un seguro de continente que asegure el valor de la vivienda sin el valor del terreno y con la cobertura de incendios, hundimiento u otros deterioros accidentales.).

Además, el prestamista está obligado a aceptar pólizas alternativas de proveedores que ofrezcan condiciones y prestaciones equivalentes a las que él hubiese propuesto

La verificación registral, sin embargo, la ley 5/2019 de 15 marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no se pronuncia al respecto.

Respecto a la compraventa de la vivienda además el cliente deberá de hacerse cargo de los gastos de notario, registro y gestoría.

Además, cuando compramos una vivienda tenemos que hacer frente a los siguientes gastos:

1. Si la vivienda es nueva: IVA 10%
2. Vivienda segunda mano: Impuesto sobre trasmisiones patrimoniales del 4%-10% dependiendo de la CCAA y precio de inmueble

Además, en la vivienda nueva se aplicará el Impuesto de actos jurídicos documentados que puede estar entre el 0% y el 1,5% dependiendo de la edad del comprador, si se trata de vivienda protegida o libre y según el grado de minusvalía del comprador. No obstante, el tipo más usual es del 1,5%.

Respecto a las comisiones relativas a la formalización del crédito hipotecario hay que tener en cuenta que la ley 5/2019 se pronuncia diciendo que el prestamista puede cobrar una comisión de apertura formando esta parte del precio de la operación. Sin embargo, el TJUE se ha pronunciado diciendo que esta comisión puede ser abusiva frente al criterio del tribunal supremo.

Cada vez son menos los bancos que están aplicando esta comisión por posibles reclamaciones que ya están sufriendo por parte de los consumidores.

Además, cuando formalizamos un crédito hipotecario tenemos que fijarnos muy bien en las comisiones por amortización anticipada que se aplican pues dependerán del contrato formalizado de manera individualizada con la entidad de crédito.

Los límites que marca la ley son los siguientes:

• Cuando el crédito hipotecario es a tipo variable durante los 5 primeros años la comisión a favor del prestamista no podrá exceder del 0.5% del capital reembolsado anticipadamente.
• Cuando la amortización anticipada/reembolso se produce después de los 5 años de vigencia del contrato de préstamo el límite será el 0,25%.
• Si el préstamo es a tipo fijo: durante los 10 primeros años la comisión no podrá ser superior al 2% del capital reembolsado y si es superior a los 10 años y hasta el final de vida del préstamo el 1,5% del capital reembolsado.

Un asesoramiento integral es necesario antes de formalizar un préstamo hipotecario pues al final es un compromiso que suele durar muchos años y que, en muchas ocasiones suele durar incluso más que un matrimonio.

 

En Clm mediación si estás buscando un asesoramiento personalizado, podemos ayudarte y estamos a tu entera disposición